¿Cuándo finaliza el plazo para reclamar al banco los gastos de la hipoteca?

Una calculadora y una escritura de compraventa de hipoteca.

¿Su banco les cobró todo? gastos de formalización ¿Cuándo contrataste tu hipoteca? Seguramente ya sabes que esto era ilegal y que tienes derecho a recuperar parte de ese dinero. Pero últimamente, algunas informaciones aseguran que el plazo para reclamar tu reembolso está por finalizar. En concreto, afirman que caducará en unos tres meses, el 23 de enero de 2024. Sin embargo, no está tan claro que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios acabe tan pronto. Debes saber que el caso está en manos de la justicia europea, porque ni siquiera el Corte Suprema él sabe.

Pero antes de entrar en materia, hagamos una breve introducción por si aún no sabes qué son los costes hipotecarios. A la hora de contratar un préstamo hipotecario se generan varios costes de formalización: notario, registro, gestoría, tasación e impuesto sobre actos jurídicos documentados. Y el banco, hasta hace unos años, obligaba al cliente a pagarlos todos o casi todos.

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Esta práctica fue declarada abusiva por los tribunales, que determinaron que el banco debía pagar la tasación, la gestión, el registro y la mitad del notario. Y el 16 de junio de 2019 entró en vigor una ley que obliga al banco a pagar todos los gastos de formalización, excepto la tasación. Es decir, si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y el banco te cobró gastos hipotecarios que tenía que pagar, tienes derecho a recuperar el dinero que has pagado más.

¿Hasta cuando se puede reclamar?

Sin embargo, el plazo para presentar su reclamación no es eterno. De acuerdo con él Código Civil, tiene cinco años -diez en el caso de Cataluña- para exigir la devolución de los gastos hipotecarios. Los tribunales, sin embargo, no se ponen de acuerdo sobre cuándo comienza a correr ese plazo de prescripción. Y fue entonces cuando el Corte Suprema. En julio de 2021, este organismo preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuándo comienza el plazo de cinco años para reclamar. En concreto, cuestiona lo siguiente:

• Si comienza cuando se declara la cláusula de pago de tus gastos hipotecarios abusivo. En este caso, los cinco años comenzarían a contar desde el momento en que un juez analizó su escrito y declaró abusiva esa cláusula. Por lo tanto, en la práctica, no expiraríaporque en un mismo pleito solicitarías tanto la cancelación de la cláusula como la devolución del dinero.
• Si comienza cuando la Corte Suprema estableció jurisprudencia sobre el reembolso de gastos, que fue el 23 de enero de 2019. En este caso, el plazo terminaría el 23 de enero de 2024.
• Si comienza cuando la justicia europea fijó jurisprudencia sobre operaciones sujetas a plazos de prescripción, que fue el 9 de julio de 2020 y el 16 de julio de 2020.

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En este escenario, el plazo para reclamar finalizaría el 9 o 16 de julio de 2025. El TJUE tramitó esta cuestión, pero aún no la ha resuelto. Ahora, hace unas semanas, se celebró una vista oral para abordar una cuestión prejudicial similar ordenada por un juzgado de Barcelona. Esperemos, por tanto, Es posible que la justicia europea se pronuncie dentro de unos meses.

Reclamar al banco

De momento, la pelota está en el tejado de la justicia europea. Mientras esperas el fallo, eso sí, puedes empezar a moverte por si realmente el plazo para reclamar finaliza el 23 de enero de 2024. Según el artículo 1.973 del Código Civil, “la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.” Es decir, si reclamas los gastos a tu banco antes del 23 de enero de 2024, detendrás el período de vencimiento.

Es muy probable que el banco rechace tu reclamación y te diga que el plazo ya ha vencido, pero esto no será cierto. Cuando la justicia europea se pronuncie sobre cuánto tiempo se puede exigir la devolución del dinero, podrás reiniciar la reclamación -ante tu entidad o en los tribunales- sin miedo a que te afecte el plazo de prescripción.

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