Hay opciones para que inquilinos y propietarios celebren un acuerdo con anticipación (Foto: Getty Images)
Con la Ley de Alquileres aprobada en 2020 en el centro de la polémica, tanto propietarios como inquilinos recuperaron el interés por la posibilidad de cerrar un contrato de forma anticipada. La terminación anticipada de los acuerdos es una opción entre las partes, pero para poder hacerlo se deben seguir ciertos puntos de la normativa vigente para evitar sanciones, pagos innecesarios y evitar un conflicto judicial.
Entre otros aspectos controvertidos, la Ley de Alquileres ha generado discusiones entre los propietarios, con opiniones encontradas respecto a los momentos de rescisión y la devolución del depósito de garantía. Ana Fusar, de Propietarios Unidos de Argentina, explicó que el inquilino puede rescindir el contrato a los seis meses de iniciado: “En el primer año deberá pagar un mes y medio de indemnización; en el segundo o tercer año, la suma se reduce a un mes. También surge la cuestión del depósito en garantía; Aunque deberá devolverse en el momento de la entrega de llaves, podrá retenerse por deudas y deberá actualizarse al valor del último mes de contrato”.
Por el momento, sigue vigente la actual Ley de Alquileres con contratos a tres años y ajustes interanuales a través del Índice de Contratos de Arrendamiento (ICL).
Técnicamente, las partes pueden rescindir el contrato de alquiler en cualquier momento siempre que exista un acuerdo entre ellas. Se denomina “distracción” o “rescisión bilateral” y está regulada en el artículo 1076 del Código Civil y Comercial Nacional (CCC). Dicha norma establece que el contrato puede rescindirse de esta forma.
Vale aclarar que el propietario no puede rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento sin que exista causa para ello. Para que el propietario pueda resolver el contrato es necesario que exista incumplimiento por parte del inquilino y dicho incumplimiento debe ser imputable al inquilino. El artículo 1219 del CCC enumera las causas de incumplimiento por parte del inquilino que permiten al arrendador resolver el contrato. Si el inquilino cambia el destino del contrato. Por ejemplo, si la alquiló como vivienda y la transformó en negocio, por ejemplo, en ese caso el propietario puede rescindir el contrato. Y si el inquilino no paga durante 2 meses consecutivos, el propietario puede ordenarle que devuelva la vivienda y eventualmente iniciar un juicio de desalojo.
“En cuanto al depósito de garantía, deberá ser devuelto al inquilino entregando una suma equivalente al precio del último mes de alquiler, o la parte proporcional si se ha realizado un depósito inferior a un mes de alquiler. Esta devolución deberá hacerse efectiva en el momento de la devolución del inmueble. Si existiera deuda por servicios o gastos correspondientes al período contractual y que no hubieran sido facturados al momento de la devolución del inmueble, el arrendador podrá retener una suma equivalente a dichas cantidades como garantía de pago. Una vez que el inquilino paga el resto de facturas y presenta el comprobante de pago al arrendador, éste deberá devolver las cantidades retenidas en concepto de garantía. Esto está regulado en el art. 1196, inciso b) del CCC”, aclaró a Infobae Joaquín VallebellaSocio especializado en Bienes Raíces y litigios en la firma Brons & Salas Abogados.
La perspectiva de cambios en la Ley de Alquileres tras las elecciones PASO generó mayor incertidumbre (Foto: Getty Images)
Si bien la ley está en debate y ya hay media sanción en Diputados para volver a contratos de dos años y ajustes entre partidos por diversos índices que los partidos acuerden, la normativa que entró en vigor en julio de 2020 sigue vigente. El inquilino podrá rescindir anticipadamente el contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses de arrendamiento. Para ello deberá avisar con 30 días de antelación y pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio del alquiler actual, si lo hace antes de finalizar el primer año, y sólo 1 mes si es posterior.
Vallebella dijo que dado el contexto actual y las dudas que existen, la sugerencia es esperar hasta que se defina si se modificará la ley actual: “No conviene avanzar en este estado de incertidumbre ya que las reglas pueden cambiar”.
Aviso previo y rescisión
Desde una perspectiva jurídica, no hay claridad sobre si el arrendador puede notificar al inquilino la no renovación del contrato, ni en términos de obligaciones de notificación ni en términos de plazos.
Alejandro Brañaanalista del mercado inmobiliario y miembro del Colegio de Profesionales Inmobiliarios (CPI) de Buenos Aires, dijo Infobae que “lo único que establece el artículo 1221 bis de la ley es que dentro de los últimos tres (3) meses de la relación de arrendamiento, cualquiera de las partes podrá citar a la otra, notificándola de manera fehaciente, para acordar el renovación. del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días naturales. En caso de silencio del arrendador o de su negativa a llegar a un acuerdo, siendo debidamente notificado, el arrendatario podrá resolver anticipadamente el contrato sin pagar la indemnización correspondiente.”
En medio de la inestabilidad económica y la inflación, la ley y sus limitaciones han afectado la relación entre propietarios e inquilinos. La falta de celeridad en los desahucios por incumplimiento y la ampliación de plazos han provocado una disminución de la oferta inmobiliaria, agravando la crisis inmobiliaria.
María Angélica Fernándezabogado laboralista e integrante del grupo Propietarios Unidos de Argentina, destacó Infobae que el titular no puede rescindir antes de los tres años, lo que podría afectar a casos particulares. “Sugiero modificar la ley para permitir despidos por ambas partes”. También propuso un “desalojo exprés” para dar seguridad a los propietarios, acortar el plazo a dos años y permitir precios libremente pactados.
En relación a la renovación, cualquiera de las partes puede llamar a la otra dentro de los últimos tres meses de vigencia del contrato. El silencio o la negativa del propietario permite al inquilino rescindir el contrato sin indemnización.
Sobre si el dueño no cumple con lo acordado y puede enfrentar alguna sanción, Vallebella agregó que “si no no ejecuta sus obligaciones, el arrendatario tiene derecho a exigir el cumplimiento más los daños causados, o a resolver el contrato por incumplimiento del arrendador, reclamando además los daños y perjuicios correspondientes.
Si él dueño decide vender la casa, aún así se debe respetar el acuerdo. El propietario original debe notificar al inquilino quién será el nuevo propietario.
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Source: pagasa.edu.vn