La sesión del Senado nacional fue inaugurada hoy por la vicepresidenta de la nación, Cristina Fernández de Kirchner (Foto: Mario Mosca/Comunicación Senado)
La Cámara de Senadores de la Nación aprobó esta mañana las modificaciones al Ley de Alquiler impulsado por el kirchnerismo. Con 37 votos a favor y 29 en contraSe avanzó con la iniciativa que regresa a Diputados en segunda revisión.
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El proyecto recibió algunos cambios propuestos por el interbloque de la frente de todospor lo que ahora será en la Cámara Baja donde habrá que decidir si se insiste en la sanción original o se aceptan las modificaciones.
El kirchnerismo contó con el apoyo de los senadores que integran el bloque de Unidad Federal. Por su parte, Juntos por el cambio Votó en contra porque pretendía aprobar la iniciativa que surgió de Diputados y sancionar hoy la reforma. De esta manera, la modificación de una ley se estira aún más en medio de la parálisis que atraviesa el sector inmobiliario.
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El senador mendocino del FdT, Anabel Fernández Sagasti, fue el último orador antes de la votación. En su discurso cruzó a la oposición al acusarla de “no querer firmar nada hasta el 22 de octubre con el Frente de Todos”. De esta manera, defendió las propuestas del oficialismo sobre el tema. “El dictamen intenta equilibrar dos puntos opuestos”, destacó.
“Sabemos que el tema de los inquilinos es un tema que afecta a 10 millones de personas, que el arrendamiento de la vivienda es un fenómeno global, que hay que trabajarlo de manera integral”, recocido. Tras ello, cuestionó el proyecto que tiene media sanción en Diputados por “producir incertidumbre y una paralización de los contratos de alquiler”.
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Respecto a la legislación vigente, Fernández Sagasti recordó que, al momento de su aprobación, “venía a solucionar muchos problemas que enfrentaban los inquilinos”. “Claramente hay que debatir una ley que tiene que ver con convertir la vivienda nuevamente en un derecho y no en un activo financiero”el Señaló.
Minutos antes le llegó el turno al senador radical Martín Lousteau, quien apuntó al partido gobernante. Aunque afirmó que “Está claro que en una relación contractual el más débil es el que no tiene la propiedad”, afirmó que “al cuidar a los más débiles, se les perjudica”. De esta forma, explicó que, desde su punto de vista, “intervenir en una relación entre dos partes” provoca que “se genere un problema” por el contexto inflacionario que vive el país. En ese contexto, indicó: “No te renuevan el alquiler o te lo renuevan a un valor al que no se puede acceder”.
Por eso, apuntó contra el índice que rige el precio de los alquileres al decir que “hace que los precios suban”, al tiempo que proyectó que “generaría un problema cuando la Argentina comience a reducir el precio”. inflación”.
En un contexto donde la oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se ha reducido drásticamente a menos de 450 unidades y los precios han alcanzado niveles elevados (por ejemplo, un departamento de dos ambientes subió 238,5% interanual), la Reforma a la Ley de Alquileres cobró alta relevancia en el Senado.
Se plantearon dos propuestas que buscan abordar el problema del mercado del alquiler, pero que van en direcciones opuestas. Por un lado, la propuesta impulsada por la oposición política, que ya recibió la aprobación de la Cámara de Diputados, se basa en el principio de libre acuerdo entre las partes y contratos de dos años (como lo era antes de la normativa que entró en vigor). efecto en 2020). Este enfoque permitiría a las partes elegir un índice de ajuste de su libre elección, que podría ser a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Por otro lado, el oficialismo ha rechazado esta propuesta en comisión y ha introducido cambios al dictamen que se debatió hoy en el Senado, donde tiene mayoría. Esta iniciativa propone que los contratos de alquiler se ajusten cada seis meses según el Índice de casa propia y que la duración de los contratos se mantiene en tres años.
Es importante señalar que, por el momento, los contratos de alquiler firmados seguirán regidos por las condiciones establecidas en junio de 2020. Esto incluye contratos de tres años con ajustes interanuales en función del Índice de Contrato de Arrendamiento (ICL). .
Casa Propia es publicada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, y toma en cuenta el índice más bajo entre la variación salarial promedio del último año y la inflación promedio del mismo período.
El objetivo de reformar algunos artículos de la ley que regula el alquiler de viviendas es doble: incentivar la oferta de inmuebles en alquiler y permitir que los precios se ajusten según la dinámica de la demanda del mercado.
Lo que dice el proyecto oficial
Los puntos claves del proyecto impulsado por el oficialismo incluyen:
- Mantenimiento de contratos por tres años.
- Ajustes semestrales en lugar de anuales.
- Aplicación del índice Casa Propia, que considera el índice más bajo entre la variación salarial y la inflación del último año. Actualmente se utiliza el Índice de Contratos de Arrendamiento (ICL) del Banco Central.
- Contratos en moneda nacional.
- Incentivos fiscales para propietarios que alquilen sus viviendas.
La ley actual establece que los inquilinos pueden realizar pagos anticipados de hasta un mes de alquiler. El proyecto aprobado por la Cámara de Diputados propone una modificación que permitiría a los inquilinos realizar pagos anticipados por periodos más largos, tanto al inicio como durante el contrato. Esta flexibilidad podría ofrecer margen para la negociación del precio del alquiler.
Por otro lado, el dictamen mayoritario en el Senado elimina esta opción y mantiene la normativa tal como está en la ley actual.
La propuesta pasará ahora a la Cámara de Diputados. Los cambios propuestos no alteran estructuralmente cómo se llevarán a cabo los contratos de alquiler en Argentina, y existe escepticismo entre los expertos sobre su efectividad en un mercado con oferta limitada.
Marta Liottopresidente del Colegio Profesional Inmobiliario de Buenos Aires, señaló a Infobae que el proyecto “es desastroso para el sector y podría profundizar la crisis actual, reduciendo la oferta formal a cero y aumentando los precios”.
La entidad también emitió un comunicado en el que señala que el dictamen mayoritario no respeta las posiciones de las entidades representativas del sector presentadas en presentaciones anteriores ante las comisiones legislativas.
¿Qué dice el proyecto de Diputados?
Lo aprobado en el Senado difiere de la iniciativa sancionada por Diputados, que volvió al bienio para los alquileres, con actualizaciones cada cuatro meses y libertad para elegir el índice entre los partidos. Ese proyecto fue duramente cuestionado por las organizaciones de inquilinos, y en el Senado el oficialismo llegó a un acuerdo para modificarlo.
En el caso de viviendas residenciales, el proyecto aprobado establece que no se puede exigir al inquilino el pago de alquiler por adelantado ni depósitos de garantía. más de un mes. Este último también deberá devolverse al valor del último mes de alquiler o la parte proporcional si la garantía es inferior a un mes. Tampoco podrá exigirse el pago de “fondo de comercio o equivalente” ni la firma de pagarés “o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
Él La duración mínima del contrato será de dos años. y se considerará dicho plazo si no se estipula su duración, pero el arrendatario o arrendatario podrá renunciar a ese plazo, en caso de aviso previo, bajo determinadas condiciones.
El período mínimo de dos años no será válido para determinados tipos de alquileres, como el arrendamiento para contratos diplomáticos y, en particular, el alquiler de unidades amuebladas “con fines turísticos, de descanso o similares y para cualquier otro fin temporal en interés del arrendatario.”
De momento, la Ley de Alquiler aprobada en junio de 2020 sigue vigente y nada ha cambiado. Los contratos ya firmados o los firmados en estos días no se modifican. Los acuerdos tomados sólo podrán modificarse una vez que el Congreso nacional sancione los cambios definitivos (Foto: Pexels)
En cuanto a reparaciones de unidades de alquiler, algo que suele generar fricciones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del arrendatario o inquilino y en no más de 10 días naturales en el caso de las no urgentes. refacción. Si no hay respuesta transcurridos estos plazos, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo al propietario. El artículo 4 especifica: “Se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellos servicios que por su gravedad impidan o dificulten el uso y goce convenido del inmueble arrendado”.
Futuro
Los especialistas del mercado inmobiliario no saben qué podría pasar una vez que lo aprobado hoy en el Senado sea nuevamente analizado en Diputados. Se estima que cuando sólo quedan unas pocas semanas Las elecciones del 22 de octubre no se discutirían hasta después de esa fecha.
En la Ciudad de Buenos Aires en dos años hubo una reducción de la oferta, según el Informe Inmobiliario, que oscila entre el 63%, y es mayor si se compara con tiempos prepandemia: en diciembre de 2019 había cerca de 10.000 inmuebles en Ubicación tradicional por mes, entre agosto y hoy, menos de 450 departamentos.
Emilio Caravaca Pazospresidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), señaló a Infobae que “todos los sectores coinciden en el diagnóstico cuyos puntos principales son la falta de oferta de vivienda en alquiler, así como las condiciones que se han ido deteriorando con el tiempo”.
Entienden que cualquier modificación, ya sea en los índices, el tipo de actualizaciones o la duración de los contratos, que favorezca a una parte en detrimento de la otra, podría agravar aún más el escenario adverso actual.
“En definitiva, cualquier disposición que se desvíe de la realidad económica, como índices que se encuentren por debajo de los parámetros inflacionarios y de actualización del salario real, como ocurre con los periodos de actualización de 12 meses en un contexto de inflación vertiginosa, podría profundizar las condiciones adversas que actualmente viven los propietarios. e inquilinos”, concluyó Caravaca Pazos.
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Source: pagasa.edu.vn