3Los alquileres en la era Milei: las 3 claves del plan del nuevo Gobierno para los inquilinos

Los contratos vigentes permanecerán activos hasta su vencimiento. En el caso de derogar la ley actual y regresar al Código Civil y Comercial, los cambios promulgados serán considerados para futuros acuerdos (Imagen ilustrativa Infobae)

Los datos finales del Censo 2022 del Indec confirmaron que, a julio de 2022, la población argentina ascendía a 46.234.830 personas. A nivel nacional, el 69,9% de la población es propietaria de su vivienda, mientras que el 17,4% es arrendataria: unos 8 millones residen en viviendas de alquiler, situación que genera preocupación por la crisis que afecta a este segmento. .

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el presidente electo Javier Milei anunció su intención de derogar la Ley de Alquileres, promulgada en junio de 2020 y recientemente modificada. Milei sostuvo que es necesario entender el alquiler como un contrato entre partes y expresó que la ley actual causa más daños que beneficios, afectando especialmente a quienes pretende proteger. Además, señaló que los contratos se pueden pactar en cualquier moneda, destacando la importancia de la libertad monetaria en la dirección que se busca avanzar.

En este contexto, surgen interrogantes y preguntas sin respuesta. En el sector inmobiliario se esfumaron varios acuerdos a punto de firmarse estos días. Los propietarios prefieren posponer las decisiones, para comprender mejor las posibles implicaciones del cambio de esquema libertario después del 10 de diciembre.

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En este contexto, actualmente destacan tres puntos claves respecto de lo que podría pasar con los alquileres en Argentina y que se detallan a continuación.

1-Cómo serían los futuros contratos

Si bien el presidente electo expresó su intención de derogar la ley y regresar a acuerdos bajo el Código Civil y Comercial, es relevante señalar que, si bien la legislación actual tiene deficiencias en ubicaciones residenciales, sigue siendo adecuada para otros destinos como oficinas y premisas comerciales. , según los expertos.

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Trascendió que hubo conversaciones entre líderes libertarios que trabajarán en materia de vivienda y algunas cámaras sectoriales que representan a empresas inmobiliarias, constructoras y promotoras.

De devolverse los acuerdos previos a la ley (hasta junio de 2020), los contratos tendrían una duración de dos años a través del Código Civil y Comercial Nacional (modificado en 2015), con adecuaciones y libertad para pactar entre las partes, según establece por Milei, quien también aboga por la libertad monetaria.

En momentos en que encontrar vivienda es un desafío y las disponibles tienen precios prácticamente inaccesibles para un asalariado promedio, crece la incertidumbre (Foto: Getty)

“Lo que corresponde es derogar totalmente la ley 27.737, que rige desde el 18 de octubre de 2023, y parcialmente, la 27.551, del 1 de julio de 2020. Esta última, en su artículo 14, establece la derogación de los artículos 7 y 10 de la ley de Convertibilidad. que prohibía pactar cláusulas de indexación en los contratos. Si se derogaran los 27.551, también se perdería la beneficiosa derogación de la prohibición de los contratos de indexación. Por lo tanto, esa disposición debe mantenerse. Es más, debería ser aplicable mediante otra ley a todos los contratos”, afirmó. Infobae Enrique Abatti (h.)Abogado especializado en derecho inmobiliario y director de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

El reglamento no puede ser derogado por Decreto de Necesidad y Urgencia. Al tratarse de una ley aprobada en el Congreso nacional, su derogación, ya sea total o parcial, requeriría un nuevo tratamiento legislativo.

Abatti agregó: “También se debe modificar el artículo 765 del Código Civil y Comercial Nacional, que establece que las divisas son una sola cosa y no se equiparan a la moneda de curso legal, lo que imposibilita pactar rentas en moneda extranjera”.

Los expertos sostienen que quizás lo único que debería quedar fuera de la Ley 27.737 (vigente desde el 18 de octubre) son los beneficios fiscales tanto para propietarios como para inquilinos.

2 – Actualizaciones

Si se retornaran los acuerdos libres entre las partes, también sería crucial reducir la inflación, uno de los grandes desafíos para la administración entrante.

Antiguamente en los contratos se solía hacer una especie de previsión para fijar los precios a lo largo de los dos años de duración del acuerdo, con ajustes actualizados en los meses 6, 12 y 18 del acuerdo.

Los contratos de alquiler firmados seguirán siendo válidos hasta su vencimiento. En el escenario de derogar la ley actual y regresar al sistema del Código Civil y Comercial, esto no afectaría los acuerdos preexistentes.

En el escenario de derogar la normativa actual y volver a la senda de hace 4 años, es probable que los aumentos sean inferiores a la inflación. La incertidumbre radica en la elección de la moneda en la que se pactan los contratos, considerando si se opta por otra distinta al peso argentino.

Todo debe resolverse en el Congreso Nacional, siendo la principal incertidumbre la posibilidad de que se reúna durante el verano.

En este contexto, los expertos sugieren que lo óptimo es que propietarios e inquilinos, ya sea con o sin intermediación inmobiliaria, lleguen a un acuerdo y documenten detalladamente los términos por escrito para prevenir problemas futuros.

3 – Alquileres sociales

El alquiler social es parte integral del Título III de la actual ley que regula las ubicaciones, abordando el Programa Nacional de Alquiler Social con el propósito de “facilitar el acceso a una vivienda digna a través de contratos formales”. Según el artículo 18, el organismo responsable es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través del Ministerio de Vivienda. Si bien se inició durante el Gobierno de Macri, se creó con Fernández el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, sin éxito. Con Milei, la cartera de vivienda volverá a ser una secretaría, y aún no se determina su dependencia de Capital Humano o Infraestructura.

El programa de Alquiler Social, nunca implementado, se presenta como una alternativa para un sector con fuerte desabastecimiento, zonas sin oferta y precios elevados. Fuentes libertarias señalaron Infobae la intención de abordar el problema, destacando la crucial necesidad de incrementar el stock de unidades disponibles, con el argumento de que “lo que no existe no es rentable”. Resaltaron la importancia de generar un shock de desarrollo sostenible centrado en la vivienda, la urbanización y el trabajo.

Este programa tuvo como objetivo considerar especialmente a las víctimas de violencia de género, en línea con la Ley de Protección Integral de las Mujeres y las Personas Mayores. Se convirtió en un fracaso más dentro del complejo escenario que implica el acceso a la vivienda.

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Source: pagasa.edu.vn